L’informatore Lucchese
pubblica volentieri l’intervento dell’On.le Piero Angelini sulla ex Manifattura
Tabacchi di Lucca, per agevolare la discussione, invero per ora molto
secretata, sui Progetti di trasformazione
degli immobili e dei parcheggi, invero assai pochi, della stessa.
Al di la di come uno la
pensi questi interventi giganteschi sul tessuto urbano del pregevole
centro-storico di Lucca e sulle Mura urbane, non possono passare solo dalla
segrete stanze del potere PD e devono essere pubblicizzati, conosciuti,
discussi, senza se e senza ma.
L’Informatore Lucchese
è lieto di contribuire alla conoscenza di quanto si sta discutendo con la
pubblicazione delle approfondite considerazioni di Angelini, ma è pronto a
pubblicare, con lo stesso rilievo, le posizioni della Giunta Comunale, della
Fondazione Cassa di Risparmio, della COIMA, della Sovrintendenza ove facessero
pervenire le loro considerazioni.
Invero queste risposte pubbliche
sarebbero molto opportune.
L’intervento dei Piero
Angelini:
1). MANIFATTURA
TABACCHI: STORIA RECENTE. Giorni fa ho ricordato la storia degli interventi
dentro la Manifattura Tabacchi, sottolineando tra l’altro il poco rispetto
delle regole giuridiche mostrato, da sempre, dalle Amministrazioni che li hanno
effettuati; anche dall’Amministrazione Tambellini, quando ha iniziato e portato
a conclusione la procedura di assegnazione a Campus, della famiglia Marcucci,
di un edificio PIUSS, nonostante che lo impedisse il Regolamento urbanistico
vigente, che non prevedeva allora la destinazione ad Università degli edifici;
possibilità invece introdotta con la Variante del novembre scorso, fatta anche
a questo scopo.
2). IL PROGETTO COIMA
SGR SPA PER LA MANIFATTURA TABACCHI. Se ho accennato a questo episodio, è per
ricordare che questa Amministrazione e questi amministratori, di fronte ad un
interesse economico forte e politicamente significativo (ieri i Marcucci, oggi
la Fondazione), non esitano nel violare la legge, come è stato fatto, da
ultimo, nella Variante del novembre 2019, proprio sulla Manifattura e proprio
per COIMA, citata nel provvedimento come la possibile destinataria della
concessione; infatti, nonostante che la vecchia e nuova legge urbanistica
prescrivessero, per i progetti di particolare complessità e rilevanza, il
ricorso al piano attuativo, hanno ritenuto, con la semplice cancellazione, dal
Regolamento urbanistico, del precedente piano attuativo scaduto, come hanno
fatto, si potesse autorizzare l’intervento sulla Manifattura, richiesto da
Bertocchini e soci, semplicemente con un permesso diretto; come ci ha spiegato
chiaramente l’assessore Mammini, il ricorso al rilascio diretto del permesso a
costruire, per quanto riguarda la Manifattura, evita le lungaggini delle
discussioni in Consiglio e in città, perché si può rilasciare riservatamente,
in pochi minuti, nella penombra di una stanza del Comune. Con questa nota, noi
vogliamo spiegare ai lucchesi, almeno a quelli ancora attenti alla vicende
della loro città, i pericoli che si nascondono nell’iniziativa promossa dalla
Fondazione e che si è concretata nella domanda di concessione sulla Manifattura
Tabacchi, per quanto attiene alla parte non soggetta ai progetti PIUSS,
presentata da COIMA SGR SPA, il 19/02/2020: una proposta che, se andasse in
porto, costituirebbe sicuramente qualcosa che, da parte di un esteta malevolo,
potrebbe essere considerato un furto con destrezza della Manifattura Tabacchi a
danno della città, che avverrebbe, ovviamente, con la compiacenza
dell’Amministrazione e persino con l’applauso di qualche esagitato, come il
consigliere comunale Guidotti, che ha scritto che chi critica il progetto “si
dovrebbe vergognare”: mi domando dove è riuscita a trovare, il Pd, gente di
tale spessore.
3). UN FURTO CON
DESTREZZA? Il furto con destrezza verrebbe effettuato da COIMA SRG SPA, in modo
geniale. La società non ha chiesto, infatti, con la sua domanda di concessione,
di effettuare un intervento sugli edifici esistenti nella parte della
Manifattura non soggetta ai progetti PIUSS (comprese le cosiddette
“superfetazioni”, che un tempo si pensava, giustamente, di dover abbattere),
come tutti hanno sempre pensato fino ad ora, compreso l’Amministrazione
Tambellini; una concessione per poter intervenire, secondo un piano condiviso,
sugli edifici presenti nella parte della ex Manifattura, non soggetta ai
progetti PIUSS, con un intervento di recupero degli edifici, con la loro
successiva utilizzazione, per un periodo di tempo predefinito, per recuperare
economicamente il finanziamento fatto, e infine, al termine della concessione,
infine con la restituzione dei beni dati in concessione all’Amministrazione
(come è avvenuto, per esempio, per l’Ospedale San Luca). No. COIMA SRG SPA chiede
semplicemente di poter effettuare, tramite Finanza di progetto, soltanto “la
progettazione, realizzazione e gestione di un parcheggio pubblico parzialmente
interrato, di un parcheggio fuori terra”, con le conseguenti “connesse opere di
riqualificazione urbana, comprensive di una nuova piazza e delle aree limitrofe
alla ex Manifattura Tabacchi”, come è detto pudicamente nella proposta.
Il che vuol dire, per
far capire di cosa si tratta ai profani, che a COIMA, scelto dal Comune come
Concessionario, verrebbero affidati da subito, come “opere connesse”, i due
parcheggi attuali e funzionanti di Piazza Cittadella e Via del Pallone; Coima,
poi, costruirebbe una nuova piazza sul tetto del nuovo parcheggio multipiano
autorizzato con la concessione, in modo da poter attraversare e raggiungere le
vicine Mura e farsi concedere così il baluardo S.Paolino, ovviamente “per
meglio qualificarlo”.
In questo modo,
l’Amminstrazione Tambellini, dopo aver svenduto il trasposto urbano, l’acqua
(progetto regionale per ora è fermo, ma non per merito suo), la gestione del
gas metano e nel tempo le reti Gesam, completerebbe il suo programma
innovativo, cedendo, per la prima volta nella storia millenaria della città, un
pezzo delle sue Mura ai privati.
4). LA MANIFATTURA
TABACCHI CEDUTA AD UN PREZZO DI SVENDITA. Naturalmente il progetto si occupa
anche degli edifici della ex Manifattura Tabacchi, che non sono oggetto della
concessione, basata sulla Finanza di progetto; ma soltanto in quanto essi
vengono ceduti dal Comune ai privati concessionari, come contributo alla
sostenibilità del progetto del parcheggio realizzato da COIMA SRG SPA:
precisamente, si dice nella domanda, come “un contributo pubblico finalizzato a
garantire l’equilibrio economico e finanziario della proposta attraverso la
cessione dei beni immobili che non assolvono più a funzioni di interesse
pubblico”; beni immobili che vengono ceduti al concessionario, ma che, su
indicazione di quest’ultimo, possono essere poi trasferiti ad uno dei soci
della Società di progetto o del fondo, a cui spetta realizzare di fatto
l’intervento; la cessione degli edifici residui della ex Manifattura Tabacchi
sono valutati da COIMA SGR SPA 3,2 milioni di Euro: non molto in verità, se si
pensa che nel 2003 la Manifattura, intera invero, era stata comprata per
2.582.284 di Euro, dopo però che il Comune, nel 1990, aveva ceduto, ad un
prezzo simbolico, il terreno sul quale era stata poi costruita la nuova
Manifattura, che pur aveva un valore consistente; da ricordare, poi, che, nel
2014, nelle previsioni di vendita della Amministrazione Tambellini, i beni
della Manifattura Tabacchi non impegnati dai progetti PIUSS (cioè quelli che
verrebbero ceduti gratuitamente, oggi, a COIMA SRG SPA) erano stati valutati
6,5 milioni di Euro, che allora entravano quantomeno nelle casse de Comune;
beni che ora sono donati al concessionario ed entrano, valutati una miseria,
nelle Casse di COIMA SRG SPA, che potrebbe però cederli, come detto, alle sue
condizioni, economiche e giuridiche, o a un socio della Società di progetto o a
un socio del Fondo. Neanche una parola viene detta, nella richiesta di
concessione, per quanto riguarda l’apporto economico, sul valore della messa a
disposizione del baluardo S. Paolino, e sul trasferimento dei due parcheggi, di
Via del Pallone e della Cittadella, che pur producono reddito e che gli vengono
da subito trasferiti. Limitando scaltramente il progetto, oggetto della
concessione, alla creazione e attivazione di modesti parcheggi e riservandosi
di fare gradualmente e riservatamente gli interventi sulla Manifattura
Tabacchi, divenuta, dopo la cessione da parte del Comune, un bene privato di
COIMA SRG SPA, ma che costituisce di fatto il cuore del progetto, la società
concessionaria pensa di sottrarre l’intervento all’adozione del Piano
attuativo, che era obbligatorio a norma della precedente legge urbanistica e
che rimane obbligatorio anche per la nuova legge urbanistica: obbligo, già ora
esistente e che, comunque, dovrebbe essere prescritto formalmente
dall’Amministrazione nel nuovo Piano operativo, che, proprio per questo, la
brava Mammini tarda a proporre e a discutere.
5). CHI E’ COIMA SGR
SPA. Il progetto sarà autorizzato comunque, visto la potenza di fuoco di COIMA
SRG SPA, rafforzata dalla fondazione Cassa di Risparmio, versione Bertocchini,
e gli interessi che mobilita e sottende. Noi vogliamo esprimere la nostra
decisa opposizione al progetto, non soltanto per le ragioni, più volte
espresse: abbiamo sempre pensato, infatti, e continuiamo a pensare, che la
città avrebbe bisogno di avere, nella Manifattura, uno spazio “aperto”, per
tener vive, appunto, le speranze di una città aperta al territorio e alla
cultura; il progetto, sponsorizzato dal buon Bertocchini, trasformerà invece la
Manifattura in un luogo chiuso e rinserrato dai voluminosi e ingombranti
progetti commerciali e insediativi da lui caldeggiati, e costituirà, in una
città sempre più impoverita, una sicura fonte di congestione del centro
storico. Siamo contrari al progetto, però, anche per un’altra serie di motivi che
qui vogliamo esporre in modo sintetico. In primo luogo, noi siamo sempre stati
contrari (ricordiamo le battaglie fatte, nel 2007-2012, contro il Gruppo
Valore) e rimaniamo contrari anche oggi, a far entrare e mettere radici nella
nostra città e nell’economia locale, a società di origine oscura e lontana, che
si assommano alle altre, entrate da tempo nel territorio, che controllano
gangli importanti dell’economia lucchese. COIMA SRG SPA, guidata da Manfredi
Catella, nato a Livorno, di origini siciliane, rafforzatosi a Chicago, e
ritornato in Italia alla guida del colosso immobiliare Hines, che sta
trivellando mezza Milano, fa parte di una Holding, da lui controllata, di cui
non conosciamo assolutamente niente e che ha la sua sede in Qatar. Sarà questo
uomo misterioso, Manfredi Catella, appunto, con la sua misteriosa società,
COIMA SRG SPA, parte di una Holding ancor più misteriosa, a decidere in ultima
istanza a chi finirà, e a quali condizioni, la proprietà della Manifattura
Tabacchi, cioè una parte del cuore della città, come previsto e specificato
nella proposta presentata al Comune.
6). I MANDANTI DEL
PROGETTO SONO PROFESSIONISTI LOCALI CHE GARANTISCONO PER L’OGGI E IL DOMANI LE
FORZE POLITICHE, DI CENTRO SINISTRA E CENTRO DESTRA, A CUI SONO VICINI. La
proposta di concessione è presentata, da una parte, da COIMA SGR SPA, in
persona del suddetto Manfredi Catella, nella sua qualità di Amministratore
delegato, che agisce quale società di gestione e per conto del fondo di
investimento immobiliare di tipo chiuso denominato Urban Regeneration Fund II,
nonché mandataria del costituente RTI; è presentata dall’altra dallo Studio ReP
Rocco e Puccetti Architetti, quale mandante del predetto RTI da costituire.
L’arch. Rocco è un nome noto; vicino da sempre al Pd e ai suoi dirigenti e
amministratori, era stato l’incaricato, su scelta politica del Pd, del progetto
di privatizzazione di Campo di Marte, che ha poi realizzato, insieme al collega
Pellegrini, seppur fino ad oggi rimasto inattuato. Attraverso di lui, dunque,
il Pd dovrebbe essere in grado di conoscere e, eventualmente, anche di poter
influire su tutte le iniziative, che sono prevalenti, di ristrutturazione e poi
di successiva gestione dei fondi della Manifattura Tabacchi ceduti dal Comune.
L’arch. Puccetti, invece, ha sempre fatto riferimento al centro-destra, come
già mostrato più volte i questi anni. Tutto lascia prevedere, dunque, che sul
progetto, come già per la vicenda dell’ ospedale San Luca, la comunità degli
affari, che governa la nostra città, in parte vicina al centro sinistra, in
parte al centro destra, finisca per mettersi d’accordo con una parte dei
rappresentanti della comunità politica, nel decidere il destino della
Manifattura Tabacchi, a danno della città. Quel che è certo è che il progetto
COIMA, dalla sua proposizione alla sua realizzazione, darà vita ad una rete di
professionisti, imprenditori, gestori, su cui alcune forze politiche locali
potranno contare.
7). I 425 PARCHEGGI,
PROMESSI A COMMERCIANTI E RESIDENTI, NON CI SONO. La concessione data a COIMA
SGR SPA ingloberà i parcheggi attuali esistenti, di Piazza della Cittadella
(104 posti), di Via del Pallone e di Piazzale Giuseppe Verdi (132 posti),
rimessi a nuovo; ai quali si aggiungeranno l’autorimessa multipiano, con 189
posti auto, che saranno dunque gli unici nuovi posti auto, da aggiungere ai
vecchi (con una rivisitazione in alto delle tariffe), per un totale di 425
posti auto: DUNQUE, MENO DI QUELLI CHE HA AVUTO FINORA LA CITTA’, nonostante
l’aumentato carico insediativo che comporterà il progetto, con la realizzazione
di pesanti insediamenti residenziali, commerciali, direzionali, che si
aggiungeranno a quelli provenienti dai progetti PIUSS, a cominciare dalla
Università Campus. Della concessione farà parte anche il Baluardo S.Paolino, di
cui si prevede la sistemazione del verde esistente, la riqualificazione delle
parti degradate e una misteriosa creazione di nuove aree fruibili.
8). LE ENTRATE
ASSICURATE DAI PARCHEGGI SONO PIU’ CHE SUFFICIENTI A GARANTIRE L’EQUILIBRIO
ECONOMICO E FINANZIARIO DELLA CONCESSIONE SENZA BISOGNO DELLA CESSIONE DEI BENI
IMMOBILI DELLA MANIFATTURA, RICHIESTI E PROMESSI. Secondo il Piano
economico-finanziario asseverato, presentato dalla stessa società, per la
realizzazione della iniziativa, si prevede un finanziamento di 15.401.000 Euro
per la sua realizzazione, un costo che non è stato fatto al risparmio e che può
essere certamente contenuto. Quanto ai ricavi, nel Piano finanziario presentato
da COIMA, sono previsti da subito 536.000 Euro annui per i parcheggi di Via
Verdi e Via del Pallone, 318.000 per il parcheggio di Cittadella e 475.000
Euro, per quello multipiano, per un totale annuo di 1.329.000; ad essi vanno
aggiunti altri ricavi per spazi pubblicitari nei parcheggi e altri ancora per
le manifestazioni realizzate nelle piazze, per un importo iniziale, di
1.596.000 Euro e complessivo, nel periodo di gestione, di Euro 119.217.000; se
da essa si sottraggono i costi di gestione, valutati in 613.000 di Euro
iniziali e di 46 milioni di Euro nel periodo di concessione, si prevede di
assicurare alla società, appunto nel periodo di concessione, 73 milioni circa
di utili, mediamente CIRCA UN MILIONE E MEZZO DI UTILE PER CIASCUN ANNO, che a
noi sembra costituiscano una remunerazione più che buona del capitale versato,
senza che ci sia bisogno dell’apporto economico-finanziario da parte del Comune,
con il trasferimento a COIMA degli edifici della ex Manifattura Tabacchi, non
soggetti al progetto PIUSS.
9). LE CONDIZIONI
INCREDIBILI AVANZATE DA COIMA SRG SRL PER IL RIFACIMENTO DEGLI EDIFICI DELLA
MANIFATTURA CHE, NON FACENDO PARTE DEL PROGETTO DI FINANZA DI PROGETTO, NON
DOVREBBERO, IN QUESTA FASE, NEPPURE ESSERE MENZIONATI. Quanto agli edifici
della ex Manifattura Tabacchi, di cui si chiede impropriamente e senza alcuna
valida giustificazione economica, la cessione, da parte del Comune, a COIMA SRG
SPA, di essi, stando fuori del progetto di intervento, dato in concessione, non
si dovrebbe affatto parlare, tanto meno trattare; la società pretende, invece,
nella domanda di concessione, che il Comune, entro il 31/12/2010, rilasci i
relativi titoli edilizi richiesti, in gran parte con modalità che violano la
legge; richiede, infatti, fin da ora, che gli siano garantiti alcuni privilegi,
indicati specificamente nella proposta presentata (allegato 9), insieme alla
Studio ReP Rocco e Puccetti Architetti, il 19/02/ 2010:
· Riduzione del 70% degli oneri di
urbanizzaione, ai sensi dell’art. 220 della L.R. 65/2014;
·
Modifica
della delibera di Giunta 375/2009, per escludere , nel centro storico,
l’obbligo di legge di reperire i parcheggi, di cui all’art. 28 e 29 del
D.P.R.G. 1/04/2009, n. 15/R, anche con riferimento alle medie strutture di
vendita (che dunque COIMA intende realizzare);
·
Estensione
fino alla soglia inferiore di tutte le finestrature del livello strada e del
livello delle nuove piazze al fine di attivare il perimetro di tutti gli
edifici privati antistanti agli spazi pubblici con negozi di vicinato ,
attività di servizio e culturali; ove consentito dalla legge (ma non c’è legge
che possa consentire una cosa di tal genere, lo può consentire soltanto il
Comune, a cui si chiede, appunto, di violare la legge), i negozi di vicinato e
le attività di servizio/culturali non verranno incluse nel computo della
Superficie Utile Lorda;
·
Terrazzi
sulle facciate interne;
· Modifica di coperture per installazioni
sistemi di fotovoltaico e apertura di lucernai;
TRASLAZIONE DELLE
SUPERFICI UTILIZZATE PER I P A R C H E G G I, ARCHIVI E LOCALI DI
SERVIZIO/TECNICI, SULLE COPERTURE DEGLI EDIFICI PRIVATI CON LA REALIZZAZIONE DI
NUOVI VOLUMI, con buona pace delle assicurazioni date dalla Mammini per quanto
riguarda il divieto di nuovi ( in questo caso, enormi) volumi, dentro la città.
Emungimento di acqua
di falda per integrazione del sistema impiantistico con geotermia.
10) Nella proposta si
afferma che, al termine della concessione, che ha una durata di 50 anni, tutti
i beni verranno riconsegnati al Comune: si tratta dell’ ennesimo inganno,
naturalmente, perché le strutture della ex Manifattura, compreso il parcheggio
multipiano, di proprietà di COIMA SGR SPA, o di altri da lei scelti,
continueranno per sempre, per tutti i secoli a venire, ad essere gestiti nello
stesso modo in cui lo sono stati durante i 50 anni di concessione.
11). Questi i dati sul
grandioso progetto presentato da COIMA SGR SRL, sostenuto dalla Fondazione
Cassa di Risparmio, dal Comune, dalla Sovrintendenza, convinti come sono,
tutti, che, in questa città, in mancanza di una seria classe politica e in
carenza di un’opinione pubblica attenta e consapevole, chi ha il potere e i
soldi può fare quello che vuole, perché, come diceva il marchese del Grillo, io
sono io, con quel che segue.
Piero Angelini
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