Pubblichiamo integralmente il post che l' ex Assessore Marchini ha pubblicato sulla sua pagina Facebook sulla Manifattura Tabacchi, che è all'origine della sua cacciata dalla Giunta per "lesa maestà" al Sindaco Tambellini.
"Visto che non passa giorno che qualcuno mi chieda della manifattura ecco alcune considerazioni della domenica, più che altro una serie di incisi perché per svolgere un pensiero completo occorrerebbe scrivere un poema, data la complessità.
“I conti non mi tornano” la fatidica frase che mi è costato il siluramento.
Ma quale è il mio pensiero attuale sulla manifattura.
Premesso che non ho visto e non vedo all’orizzonte un’alternativa alla Fondazione, salvo chiacchiere. Semplificando non vedo altre possibilità, che le risorse private, per riqualificare la manifattura tabacchi, salvo dirottare sui recovery fund (fondo garantito in italiano, ormai siamo alla anglofonizzazione di ogni termine particolare), e visto che su Lucca la Fondazione ha fatto molto in questi anni (dal S. Francesco al S. Ponziano, alla ex casa del boia, alle mura, ecc., ecc.) ritengo vada ringraziata, nonché, credo, che possa ancora fare molto per la nostra città, pertanto non mi scandalizzo, a differenza di altri, se la Fondazione ha “messo gli occhi” su una parte importante della città.
Premesso, inoltre, che non condivido l’atteggiamento di quelli che sanno solo dire NO a prescindere della conoscenza dell’intervento o che sanno solo inveire sulle persone, e che, invece, rispetto le posizioni di chi la pensa diversamente, ma portando idee, concetti e contributi al dibattito.
Premesso che il Progetto di Finanza, istituto particolarmente complesso, coinvolge soggetti privati non solo nella realizzazione e nella gestione di opere pubbliche, ma anche nel finanziamento iniziale dei costi, che può essere parziale o totale.
Di conseguenza potranno recuperare le risorse investite e avere un margine di guadagno. Ma quale margine? Questo è uno dei dilemmi.
Nel nostro caso siamo al cospetto di un’opera tiepida, quindi compartecipazione in parte del finanziamento con i rischi che dovrebbero essere adeguatamente chiariti e caricati alla parte che risulta avere più possibilità di accollarseli, in questo caso il privato, il tutto corredato da un piano economico finanziario che ne giustifichi la sostenibilità dell’offerta.
Quindi si parla sempre di “numeri”. Altro aspetto importantissimo è quello di verificare quale sia la contribuzione pubblica e qui occorre verificare il rispetto dell’art. 180, comma 6, del Codice dei Contratti, come modificato dal D.lgs. n. 50/2017, che ha stabilito la soglia del 49% del costo dell’investimento complessivo, quale quota massima per il finanziamento pubblico. Pertanto niente vieta un’incidenza minore, ma occorre conoscere i numeri. Nella prima versione, secondo me, eravamo fuori e non di poco, tant’è che ci sono state significative variazioni.
Di fronte alla prima e successive presentazioni del Progetto di Finanza nel dibattito interno, oltre alle diverse sfaccettature, ho notato che si poneva un quesito “qual è l’importo che il Comune poteva reggere senza subire danni”.
Ritengo che questo doveva essere il secondo quesito. Il primo doveva e dovrebbe, per me, essere, “conosciuto i numeri” è equo che il proponente abbia quelle entrate grazie a risorse comunali? e poi si rispettano i parametri di legge?
Inoltre c’è la questione delle destinazioni, ma qui ritengo, dato i numeri, che una soluzione la si trovi sempre e non si può dire in assoluto: non voglio il residenziale, non voglio il commerciale, ecc. per il semplice motivo che non starebbe in piedi economicamente il progetto, altrimenti si parla di aria fritta. Mentre i costi per la comunità sono fondamentali perché sono soldi di tutti noi e pertanto vanno dettagliati al fine di trovare la soluzione più equa per tutti nel rispetto delle leggi.
In una riunione ho sentito dire che il 7% è il minimo a cui aspirano gli investitori e che ormai gli investitori ragionano con percentuali su due cifre. Poi lessi le affermazioni del Presidente della Fondazione che ragionava di un congruo 3%. Allora qualcosa non mi tornava. Ritengo che quel 3% riportato sulla stampa non sia frutto di un errore altrimenti a quest’ora ci sarebbe stata per lo meno una smentita. Molto probabilmente sarà all’interno di detto intervallo, ma un po’ di chiarezza ci vorrebbe anche su questo, anche se sulla bozza di convenzione è riportato un 7%.
Il progetto nel tempo mi è sembrato che assomigliasse a un elastico: 90 appartamenti/25appartamenti (ma con quale metratura complessiva?); poco commerciale/4000 metri commerciali; circa 560/425 posti auto; concessione parcheggi 50 anni/40 anni; la disponibilità di un baluardo/esclusione del baluardo; non realizzazione di nuovi parcheggi in un raggio di 1000 metri (addio parcheggio stazione, parcheggio scambiatore a Lucca est, all’interno della città - decadono i presupposti indicati nel Piano Strutturale per realizzarvi parcheggi, ecc,)/poi raggio di 500 metri; accesso e uscita da Porta S. Anna/accesso da Porta S. Anna e uscita da Porta S. Pietro (peggioramento del traffico e modifica alla ZTL); non poter modificare il traffico nella zona (addio eventuale pedonizzazione di via del pallone o cambio del senso di marcia di via della Corticella); potenziale aumento del traffico in via dei Tabacchi e del Ghironcello ed altre ancora.
Un breve inciso, cosa dire della passerella, di cui ad oggi non ho sentito dire niente su una questione che ritengo debba essere attenzionata, perché tutti parlano della passerella pedonale, che collega la terrazza con le mura, che collega una proprietà privata con le mura (in realtà collega una piazza pubblica con le mura), che vista nel rendering non sembrerebbe male, ma che in realtà, il rendering non riporta le due colonne che sostengono a metà strada la passerella, colonne riportate nella tavole, visto che è carrabile. Per me su una passerella pedonale potrei, se il progetto generale lo merita, anche vederla positivamente. Onestamente sul carrabile ho serie perplessità.
Dopo la divagazione sulla passerella vorrei tornare sui numeri, ora più che mai mi piacerebbe conoscere alcuni numeri, in dettaglio, per capire se la strada intrapresa sia quella appropriata in merito alla congruità del progetto di finanza presentato e quali margini ci possono essere conoscendo i numeri: metri quadrati delle superfici vendute/valore di vendita (siamo certi che il valore periziato sia congruo – col prezzo a metro quadrato periziato oggi non si acquista nemmeno una capanna cadente e non si può ragionare collegandolo solo alla dimensione - e se poi una perizia giurata riportasse un maggior valore del 25/35% cosa diremmo!?); metri quadrati della piazza e piani sottostanti/costo proposto della piazza (siamo certi che un parcheggio fuori terra costi così tanto rispetto ai parcheggi privati!?; quali sono gli oneri di urbanizzazione e costo costruzione considerando le destinazioni più remunerative visto che il privato di certo, anche se si tratta della Fondazione, non fa beneficenza (al fine di calcolare il 70% richiesto di esenzione); numero finale degli stalli del parcheggio sotto la piazza e numero degli stalli dei parcheggi Cittadella, via del Pallone e Piazzale Verdi/remunerabilità attuale per ogni stallo - riferimento all’anno 2019 in quanto dopo il Covid i numeri sono falsati (anche sui numeri degli stalli occorre avere certezze oltreché sul costo orario perché un fatto è fare il conto con il costo attuale di €1,50/h, un altro col costo portato magari a € 2,00/h (previsto in convenzione) o più (quindi è evidente che dovrà essere il Comune e non la Fondazione, o chi per essa, a stabilire i prezzi dei parcheggi); durata della concessione dei parcheggi (determinante per sapere se i conti tornano per l’amministrazione e di conseguenza per i suoi cittadini); IMU presunta (se farà parte della partita); gratuità nell’uso della piazza pubblica; servitù di passo perenne gratuita.
Queste sono alcuni dei quesiti che mi ponevo e mi pongo ancora, visto le varie proposte e i numeri discordanti, può darsi che non abbia capito niente di quanto letto sulla manifattura e certamente il Sindaco, visto le argomentazioni suddette, presumo che conosca approfonditamente la questione e i numeri che almeno a me sono mancati per fare un ragionamento rigoroso e logico allo stesso tempo, visto che si ipoteca per molti anni una parte di città e del nostro bilancio.
Proprio per questo sarebbe stato opportuno predisporre una tabella entrate/costi, con i metri quadrati delle destinazioni, il numero degli stalli concessi, ecc., sul tipo, anzi molto più elaborata, di quella allegata, al fine di dare a tutti la possibilità di capire il progetto, e verificare, in particolare, se siamo nei parametri di legge e, di conseguenza, evitare il putiferio nato intorno a questo recupero edilizio.
Personalmente di fronte alla mancanza di una tale tabella esplicativa di raccordo ho operato come feci circa quattordici anni fa, quando dissi che avevamo sforato le quantità edificabili previste nel Regolamento Urbanistico, operando con semplici calcoli empirici.
Alla fine i conti non mi tornavano, come non mi tornavano sugli sforamenti al R.U. del 2004 e pertanto decisi di non partecipare alla Giunta comunicandolo al Sindaco che il giorno dopo mi silurò senza alcun confronto politico, tralasciando quello umano per il quale non ci può essere alcuna mitigazione. Presumo, visto il silenzio dopo l’ultima delibera, che non convincano nemmeno del tutto la Fondazione, e magari, visto le somme spese sino ad oggi, potrebbero essere indotti a proseguire con una minore remunerabilità, ma a quel punto mi sorgerebbe spontaneo un pensiero, ma allora con la prima proposta, se approvata quali costi ci sarebbero stati per i cittadini e di conseguenza quali frutti per il privato, perché non credo, in assoluto, che la Fondazione vada avanti, oggi, se ci rimettesse, nel qual caso i conti gli avrebbe sbagliato l’amministrazione. In ogni caso il Sindaco qualche domanda penso se lo dovrà porre su questo andare avanti e indrè che dura ormai da troppo tempo e per ora non ha portato a conclusioni.
Infine occorre ricordare che il rischio imprenditoriale di un privato non deve cadere in capo al Comune, cosa che di fatto accadeva, almeno in parte, coi primi progetti. Sull’ultima proposta dell’amministrazione, che mi è costato il siluramento, non avendo attualmente la relazione di una cinquantina di pagine caricata sul sistema poche ore prima della votazione (di fatto si è trattato di una votazione fiduciaria) non riporto particolari, per non trattare contenuti, che non ricordo nel dettaglio e a me non piace ragionare di questioni, così complesse, di cui non conosco anche le virgole.
Ritenevo doveroso poter dare un giudizio in scienza e coscienza che ancora, ad oggi, non sono in grado di dare e che secondo me in pochi sono in grado di dare visto la complessità dell’intervento, le centinaia di pagine e i tantissimi elaborati presentati. Non c’è dubbio che il Sindaco è più ferrato in materia e di certo anche più abile di me e se a lui i numeri tornano basterebbe una tabella per fargli capire a tutti, anche a uno che ha la testa dura come me.
Mi auguro che il Sindaco e il Presidente della Fondazione, ritengo gli unici a conoscere ogni dettaglio della trattativa che va avanti da un bel po’, visto che sono gli attori principali, trovino la quadra del tutto affinché una parte importante della città riprenda vita portando benefici per tutti, naturalmente nel rispetto delle leggi e magari con una maggior partecipazione della città di cui su alcuni aspetti si dovrebbe tenere conto, in quanto non tutto quanto viene detto è da scartare a priori.
Dopo questo intervento per me sulla manifattura cade il silenzio, salvo eventi appariscenti, in attesa di vedere come andrà a finire, non essendo mia intensione nuocere ad un’Amministrazione che ritengo abbia operato positivamente, pur con qualche errore (chi non fa non falla) per la sua comunità in questi anni.
PS. Nelle foto allegate al post il rendering presentato con indicato, all’incirca, la posizione delle due colonne.
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